En Suisse, la demande concernant les appartements en PPE (propriété par étage) est de plus en plus forte. Profitant d’une excellente conjoncture, le marché a augmenté de près de 4 % entre juillet 2016 et juillet 2018.
Les taux d’intérêts hypothécaires très avantageux incitent à acheter de telles propriétés. En parallèle, l’augmentation du coût d’achat d’une maison individuelle explique le fait que les particuliers se tournent de plus en plus vers cette solution. Faisons un point complet sur la PPE.
Qu’est-ce que la PPE ?
La propriété par étage est un mode original de propriété. Correspondant à une forme particulière de copropriété, elle permet de devenir le propriétaire d’un étage ou d’une partie d’un immeuble. La propriété de l’ensemble de l’immeuble est ainsi partagée entre différentes personnes, chacune détenant un logement privé et disposant d’un droit de jouissance d’une unité d’étage (cave, grenier, parking, etc.).
Le propriétaire de chaque appartement peut faire ce qu’il souhaite avec son bien (le vendre ou l’aménager à son goût). La copropriété intervient au niveau des parties communes (façade, ascenseur, etc.). Pour ces éléments les charges sont réparties entre les copropriétaires qui s’organisent en assemblée pour prendre les décisions engageant la communauté.
Les avantages de la PPE
Comme pour tout investissement, il est nécessaire de se poser les questions clés concernant la volonté d’achat ou de location, la localisation et la taille de l’espace de vie souhaitée ou encore la valeur de l’investissement. Si votre rêve est d’acheter, l’acquisition d’un appartement en PPE est aujourd’hui très intéressante. Au premier rang des avantages se situent les faibles taux d’intérêt pratiqués actuellement.
L’achat d’un appartement en PPE peut également vous permettre d’économiser au niveau des impôts. Peuvent être déductibles des impôt les actions de rénovation assurant la préservation de la valeur du bien immobilier, les frais de remplacement d’équipements courants (fenêtres, portes), certaines primes d’assurance (bâtiment ou biens mobiliers) ou encore les travaux visant à améliorer la performance énergétique.
Si vous souhaitez louer votre appartement, vous pourrez profiter d’une source supplémentaire de revenu. Enfin, ce mode de propriété permet de partager les coûts et les risques au sein d’un collectif, et de s’inclure dans une communauté d’habitation.
Bases légales, création et organisation d’une PPE
La PPE est encadrée par les articles 712 et 646-651 du Code Civil. L’entrée en vigueur de la PPE intervient après l’inscription au registre foncier et la forme juridique authentique. Selon l’article 712, l’acte constitutif fait l’objet d’un contrat écrit signé par les copropriétaires ou d’une déclaration de l’acquérant individuel. Chaque PPE dispose d’un numéro unique dans le registre foncier, ce qui garantit l’autonomie et le droit absolu du propriétaire sur son bien.
Les charges communes et les frais d’entretiens sont répartis en fonction de la quote-part, qui désigne la valeur d’une unité d’habitation par rapport à la valeur totale de l’habitation. Le calcul de cette quote-part se base généralement sur la surface concernée par un droit exclusif, la surface des locaux de l’unité d’étage et des endroits soumis à des droits de jouissance. La quote-part est indiquée dans le registre foncier et peut être modifiée après validation par l’assemblée de copropriétaire ou suite à une erreur de calcul.
Afin de financer l’appartement de vos rêves, vous devez disposer d’au moins 20 % du prix de vente en fonds propres, 10 % pouvant être constitués par la prévoyance professionnels. Les 10 % supplémentaires peuvent provenir de votre épargne, de vos titres ou encore de votre assurance vie. Les 80 % restants doivent être obtenus par le biais de la banque sous la forme d’un prêt hypothécaire.
Le coût d’un appartement en PPE
Le coût de l’appartement dépend en premier lieu de son emplacement. Avec un budget limité, Genève et Zurich, avec un prix au mètre carré avoisinant les 12 000 francs, sont à éviter. La moyenne en Suisse se situe autour des 8 500 francs. Cependant, plus ce prix est important, plus la location est intéressante.
Pour calculer le coût d’un appartement, il est nécessaire de tenir compte des charges, du fond de gestion, de l’amortissement et des rénovations en plus du prix d’achat et du coût de l’hypothèque. Les charges se situent généralement entre 0,7 et 1 %. Concernant le fond de gestion commun, il est abondé par chacun des copropriétaires. Au total, il est préconisé de ne pas dépasser un tiers du montant de ses revenus bruts pour ses dépenses immobilières.
Administration de la PPE
De nombreuses plateformes web ou professionnels de l’immobilier proposent des appartements à la vente. En plus de ces annonces, certaines sociétés immobilières gèrent l’administration de la PPE. Assurant la représentation des intérêts de tous les copropriétaires, elles se chargent notamment de constituer les actes administratifs courants, de mettre en place des mesures d’urgence pour régler un conflit ou procéder à des réparations, de recruter le concierge, d’assurer la maintenance des systèmes de chauffage et d’eau chaude, de suivre les travaux éventuels ou encore de préparer et présenter les comptes lors de l’assemblée des copropriétaires.
L’administrateur est généralement nommé lors de la constitution de la copropriété et élu par l’assemblée de copropriétaires. Le montant des honoraires couvrant la prestation de l’administrateur est fixé à l’avance et dépend du genre de PPE et des tâches effectuées.
